Zakup mieszkania w drodze egzekucji komorniczej.
Zakup mieszkania z egzekucji komorniczej cieszy się dość sporym zainteresowaniem. Wynikiem tego są wysokie ceny na rynku nieruchomości. Znalezienie nieruchomości dostępnej w drodze licytacji nie jest trudnym zadaniem, wystarczy bowiem śledzić obwieszczenia ukazujące się w lokalnej prasie, na tablicach ogłoszeń sądu i urzędów gminy, a przede wszystkim na serwisach internetowych. Istotnym źródłem informacji o aktualnych egzekucjach komorniczych na nieruchomościach jest oficjalny portal Krajowej Rady Komorniczej. Decydując się na zakup nieruchomości z licytacji należy się liczyć z ewentualnymi zagrożeniami, które mogą pojawić się w przypadku tego typu transakcji. Niewysoka cena zachęca potencjalnych kupców. Takie mieszkanie z licytacji można już kupić nawet za 2/3 kwoty, na jaka oszacował ją biegły rzeczoznawca. Na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości, sporządzonego przez niego, możemy zapoznać się ze szczegółowym opisem nieruchomości, a także z kwotą na jaką została oszacowana. Na pierwszej licytacji możemy nabyć nieruchomość za 3/4 oszacowania, jest to najniższa kwota za jaką możemy ją kupić. W przypadku, gdy licytacja zakończy się bezskutecznie, może zostać ustalony przez komornika termin drugiej licytacji. Następuje to na wniosek wierzyciela. Cena wywoławcza zostaje obniżona do 2/3 sumy oszacowania.
Nie jest jednak sprawą prostą, by kupić mieszkanie za najniższą cenę. W sytuacji wzięcia w licytacji udziału kliku osób, należy liczyć się z tym, że podejmując próbę przelicytowania w rzeczywistości znacznie podbija się cenę początkową. Z tego powodu nie jest wskazane uleganie emocjom, bowiem szybkie podbijanie cen przez kilku uczestników może spowodować, że wylicytujemy kwotę o wiele wyższą niż była przez nas zakładana na samym początku. Ryzykiem jest również możliwość sztucznego podbijania kwot, przez osoby "współpracujące" z dłużnikiem. Nie mają one zamiaru nabyć nieruchomość, chcą jedynie uzyskać możliwie najwyższą kwotę. Zdarza się też tak, że w ten sposób nie chcą dopuścić do sprzedaży mieszkania, by dłużnik mógł w niej jeszcze mieszkać przez jakiś czas.
Licytacja odbywa się w obecności komornika w Sądzie Rejonowym i prowadzona jest przez sędziego. Odbycie się jej zależy od obecności przynajmniej jednego licytanta. Możliwe jest uczestnictwo za pełnomocnictwem, potwierdzonym z urzędu. Wszyscy chętni do czynnego udziału w niej zobowiązani są do wcześniejszego wpłacenia wadium. Przeważnie stanowi ono 10% wartości nieruchomości. W sytuacji nie wygrania przez nas licytacji wadium zostaje zwrócone. Tracimy je tylko w momencie wycofania się po wygranej licytacji. Gdyby przetarg odbył się na naszą korzyść musimy dopłacić resztę pieniędzy. Mamy na to dwa tygodnie od chwili otrzymania wezwania przez sąd. Termin ten może zostać wydłużony, na wniosek nabywcy, maksymalnie do miesiąca czasu. Następnie zostaje wydane postanowienie o przebiciu nieruchomości. Od tego momentu nabywca staje się jej właścicielem. Należy wówczas pamiętać o złożeniu wniosku o wpisanie nas jako właścicieli do Księgi Wieczystej.
Może zdarzyć się tez tak, że po drugiej licytacji nikt nie przejmie nieruchomości na własność wówczas postępowanie egzekucyjne jest umarzane. Wszczęcie nowej egzekucji może nastąpić dopiero po upływie roku.
Egzekucja nieruchomości składa się z następujących etapów:
- zamknięcie licytacji przez komornika;
- wydanie przez sąd nadzorujący postanowienia w przedmiocie przebicia;
- wydanie postanowienia o przyznaniu własności po uprawomocnieniu się postanowienia o przebiciu;
- przeniesienie własności na nabywcę na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, które jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności przez wpis do księgi wieczystej, a także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.
W sytuacji, gdy w księdze wieczystej widnieje bank, to następuje usunięcie jego hipoteki. Nowy nabywca nieruchomości nie jest odpowiedzialny za zadłużony lokal. Jednak, gdyby na nieruchomości widniało skuteczne obciążenie prawem dożywocia lub najmu, to tego rodzaju obciążenia nie znikną w wyniku przeprowadzenia całego mechanizmu egzekucji komorniczej z nieruchomości.
Licytacja komornicza może się nie odbyć. Różne mogą być tego przyczyny, jedną z nich jest zaspokojenie wierzytelności dochodzonych przez wierzyciela (wierzycieli) w inny sposób. Poza tym komornik ma prawo odwołania licytacji zawsze, bez podania przyczyny.
W sytuacji, gdybyśmy chcieli nabyć mieszkanie w drodze licytacji komorniczej nie posiadając własnych środków finansowych, możemy poszukać instytucji, która wyda nam decyzję kredytową na podstawie dochodu licytującego, a następnie wyrazi zgodę na wypłatę środków przed przeniesieniem praw nieruchomości. Analiza musi być przeprowadzona w przeciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu.
Obecnie jest tylko kilka banków, które mogłyby zgodzić się na udzielenie kredytu na powyższych warunkach. Występuje ryzyko utraty wadium przez licytanta, w sytuacji gdyby nie udało się dopełnić formalności w wyznaczonych terminach.
Decyzja o zakupie mieszkania w drodze licytacji komorniczej zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Duża okazja cenowa to nie wszystko, należy się jeszcze dokładnie zapoznać się z wszelkimi danymi dotyczącymi nieruchomości. Może bowiem zdarzyć się, że zaoszczędzimy pieniądze, ale jednocześnie zamieszkamy z lokatorem, na którego eksmisję będziemy musieli poczekać przez długi czas. W teorii skutkiem licytacji jest odebranie dłużnikowi tytułu prawnego do zamieszkiwania lokalu. Lokator powinien je opuścić jak najszybciej. Jednak pojawia się problem wówczas, gdy nie będzie miał się on dokąd wyprowadzić. Uzyskanie wyroku eksmisyjnego jest w przypadku egzekucji komorniczej tylko formalnością. Opór, który może pojawić się ze strony zajmującego mieszkanie niestety cały proces eksmisji znacznie wydłuży. Zgodnie z obowiązującym prawem polskim nie można lokatora wyrzucić na bruk. Po rozpoczęciu procedury eksmisyjnej jesteśmy zobowiązani zapewnić mu inny lokal zastępczy spełniający określone wymogi. Możemy też czekać na przydział mieszkania od gminy. Jednak ta, nie mając wystarczającej liczby lokali socjalnych, nie jest w stanie wykonać postanowienia sądowego. Do chwili zaoferowania przez gminę lokalu lokator może nadal przebywać w mieszkaniu. Nie jest to ciekawa sytuacja. Oczywiście mamy prawo ubiegania się o odszkodowanie za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego. Gmina może zostać zmuszona do wypłacenia odszkodowania właścicielowi mieszkania. Jest ono równe czynszowi, jaki mógłby uzyskać, gdyby lokal zostałby oddany po wynajem.
2014-01-29 15:52 Autor: Monika Peza Doradztwo Finansowe Suwałki
