Zakup nowego mieszkania od dewelopera - 7 kroków głównych.
Decydując się na zakup mieszkania musimy wybrać, czy bardziej jesteśmy zainteresowani lokalem z rynku pierwotnego czy też wtórnego. Jeżeli nasze upragnione M miałoby pochodzić od dewelopera, to z pewnością będziemy mieli szeroki wybór spośród, wcale niemałej, oferty deweloperów działających na interesującym nas obszarze. Obecnie deweloperzy pochłonięci są walką o klienta. Konkurują między sobą na różne sposoby. Chcą przyciągnąć uwagę potencjalnych nabywców oryginalnymi reklamami, ukazującymi same zalety danych inwestycji. Oglądamy piękne wizualizacje obiektów i czytamy obietnice inwestorów, które kuszą nas na tyle, że w końcu decydujemy się na zakup mieszkania od jednego z nich.
KROK 1. Ustalenie zdolności kredytowej
Jednak zanim do tego dojdzie, to powinniśmy ustalić na wstępie swoje możliwości finansowe. Jeżeli już wiemy, że na zakup potrzebne nam będą środki wspomagane kredytem, to musimy znać naszą maksymalną zdolność kredytową. W tym celu powinniśmy udać się do banku lub najprościej do dobrego doradcy kredytowego. Poznanie swoich możliwości finansowych da nam jasny punkt odniesienia i pozwoli na dokładne sprecyzowanie priorytetów. Musimy pamiętać o tym, że zakup mieszkania nowego nie będzie jedynym naszym wydatkiem związanym z nieruchomością. Jak to ze standardem deweloperskim jest każdy wie. Wykończenie lokalu jest niezbędne, aby w nim można było zamieszkać. Mogą to być całkiem spore kwoty w zależności od naszych wyobrażeń o wyglądzie naszego mieszkania. Musimy się na to przygotować już na samym początku, by potem nie borykać się z kolejnym problemem.
KROK 2. Sprawdzenie deweloperów
Wracając do samego zakupu. Wiedząc już jaką kwotę możemy przeznaczyć ustalamy z jakim deweloperem podpiszemy umowę. Z pewnością sugerujemy się nie tylko ceną i powierzchnią, bowiem sama lokalizacja jest również dla wielu osób istotna. Ważne jest aby zapoznać się z daną inwestycją, bądź inwestycjami, jeżeli pod uwagę bierzemy więcej niż jedną. Warto udać się do biura obsługi klienta i zapoznać się z proponowanymi warunkami. Gdy oferta jest dla nas atrakcyjna i pasuje do naszych wymagań i możliwości, powinniśmy zapoznać się jeszcze z prospektem informacyjnym inwestycji, który obecnie narzuca ustawa deweloperska. Wszystkie interesujące nas informacje powinny znajdować się w powyższym dokumencie. Możemy jednak dodatkowo zweryfikować inne niezależne źródła, które potwierdzą te informacje. Przykładowo w KRS-ie możemy zweryfikować roczne sprawozdania finansowe, które dadzą nam obraz sytuacji finansowej danego dewelopera. Pozwolą sprawdzić, czy firma nie zalega w ZUS-ie i US, czy nie jest wpisana jako niesolidna do któregoś z biur informacji gospodarczych, a także czy nie jest w stanie upadłości. Oczywiście taka szczegółowa weryfikacja inwestora będzie wiązała się z dodatkowymi kosztami i jeżeli nie chcemy aż tak bardzo się zagłębiać, to po prostu dokładnie zapoznajmy się z prospektem. Dowiemy się z niego wielu istotnych informacji. Nabierzemy ogólnego pojęcia o ewentualnych ryzykach związanych z wybraną inwestycją. Warto udać się również do doradcy, który znając rynek deweloperski jest w stanie obiektywnie ocenić danego dewelopera i jego pozycję na danym rynku.
KROK 3. Wybór nieruchomości, negocjacje
Jeżeli podjęliśmy już ostateczną decyzję co do mieszkania. Wiemy, która inwestycja interesuje nas najbardziej i wybraliśmy mieszkanie odpowiadające nam powierzchniowo. Czas na rozpoczęcie negocjacji. Trzeba wiedzieć, że w zależności od elastyczności danego dewelopera, można dzięki negocjacjom nie tylko zbić cenę, ale czasami również uzyskać jeszcze jakiś dodatkowy bonus, w postaci np. miejsca postojowego. Jednak zależne jest to od rodzaju inwestycji, miejsca jej realizacji, często od samego mieszkania, a także od wielu jeszcze innych czynników. No i oczywiście od dobrych chęci samego inwestora. Dzięki negocjacjom możemy zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych, jak nie więcej. Tutaj również warto udać się do doradcy kredytowego, który może poradzić nam, z którym inwestorem i na ile możemy sobie pozwolić w próbach negocjacyjnych.
KROK 4. Podpisanie umowy przedwstępnej
Po ustaleniu warunków finansowych i nabraniu zaufania co do dewelopera nadchodzi czas na podpisanie umowy przedwstępnej, która może być sporządzona w formie umowy cywilno-prawnej (tzw. rezerwacyjnej) lub notarialnej. Koszt tej drugiej dzielony jest pomiędzy deweloperem a kupującym.
Umowa jest zobowiązaniem obu stron do zawarcia umowy ostatecznej, która przenosi własność lokalu w danym momencie w przyszłości. W takiej umowie znaleźć się powinna również informacja o:
- cenie nieruchomości i jej lokalizacji,
- terminach wpłaty zadatku, a także zapłaty kolejnych transz,
- terminie przekazania mieszkania,
- skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
- rozliczeniu ewentualnych niezgodności, które mogą wynikać z niezgodności z projektem,
- terminie i warunkach odbioru lokalu.
W dokumencie powinien być także określony standard wykończenia budynku i mieszkania, a także zakres odpowiedzialności w przypadku usuwania ewentualnych usterek. Musi również określać konsekwencje wycofania się z zawartej umowy.
KROK 5. Kredyt na zakup mieszkania
Większość inwestorów współpracuje z pośrednikami kredytowymi, dlatego przy kupnie nowego mieszkania klienci mogą liczyć na profesjonalne wsparcie podczas starania się o kredyt na zakup nieruchomości. Doświadczony doradca finansowy pomoże nam dobrać najlepszą z obecnie istniejących na rynku ofert kredytowych, a także dopasować wniosek do wszystkich wymaganych formalności. A trzeba przyznać, że lista jest dosyć długa. Przy składaniu wniosku potrzebnych jest szereg dokumentów dotyczących nabywanej nieruchomości m.in. umowa przedwstępna z deweloperem, odpis z księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów dla działki, na której realizowana jest inwestycja. Poza tym potrzebne będą dokumenty dotyczące samego dewelopera, takie jak: odpis KRS, prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę. W sytuacji, gdy budowa została zakończona do wniosku powinno zostać dołączone pozwolenie na użytkowanie. Wszystkie decyzje muszą być prawomocne. Jeżeli osoby, które reprezentują dewelopera nie figurują w Krajowym Rejestrze Sądowym to do dokumentów powinny zostać dołączone także kopie ich pełnomocnictw.
KROK 6. Odbiór mieszkania
Gdy budowa zostaje zakończona następuje odbiór wybudowanego dla nas mieszkania. Ważne jest abyśmy na miejsce udali się z kimś kto zna się na budownictwie i fachowym okiem pomoże nam ocenić czy:
- standard wykończenia jest taki jaki został ustalony w zawartej przez nas umowie
- mieszkanie nie posiada wad konstrukcyjnych (dotyczy to zarówno podłóg, ścian, a także okien i drzwi),
- pomiary pomieszczeń są zgodne z projektem?
Warto sprawdzić równość ścian, a także czy kąty są proste. Wszelkie nieprawidłowości należy zgłaszać bezpośrednio w protokole odbioru. Inwestor ma określony umownie czas na ewentualne poprawki.
Gdy nie zgłaszamy żadnych zastrzeżeń, bądź wszelkie usterki zostały już poprawione możemy podpisać dokument odbioru mieszkania. Jest to nasze oświadczenie, że akceptujemy stan faktyczny.
KROK 7. Podpisanie umowy ostatecznej
Podpisanie umowy końcowej odbywa się w obecności notariusza. W sytuacji, gdy na zakup mieszkania brany był kredyt hipoteczny powinniśmy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku. Mieszkanie powinno być również ubezpieczone od ognia i innych zdarzeń losowych.
2015-05-27 Monika Peza Doradztwo Kredytowe Suwałki
