Podatek od sprzedaży nieruchomości. Czy można go uniknąć?
Sprzedaż nieruchomości, położonej na terenie Polski, podlega opodatkowaniu. Podatkiem objęte jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów. Przy czym istnieją wyjątki. Sprzedaż po 5 latach od nabycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu. Dotyczy to oczywiście nieruchomości sprzedawanych w ramach własnego majątku. Muszą być one ściśle związane z zaspokojeniem własnych potrzeb. W przypadku handlu nieruchomościami, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, odsprzedaż ich po 5 latach będzie nadal podlegała podatkowi. Tak to już jest, że w naszym kraju podatek nie nalicza Urząd Skarbowy, a sam podatnik. Zdarzają się pomyłki, opóźnienia i w związku z tym, do opłat mogą dojść jeszcze odsetki ustawowe za nasze zaległości. Dobrze jest samemu wyłapać wszelkie błędy i na czas uregulować zobowiązujące nas kwoty. Nie powinniśmy dopuścić do sytuacji, w której to skontroluje nas Urząd Skarbowy i nałoży kary za nasze pomyłki.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatek od nieruchomości wynosi 19% od dochodu. Dochód wyliczamy odejmując od przychodu, czyli kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia nieruchomości, koszty poniesione w związku z tym przychodem. Wydatki te muszą być udokumentowane i dotyczyć bezpośrednio nieruchomości. Mogą być powiększone o inne nakłady poniesione w celu zwiększenia jej wartości. Oczywiście w przypadku, gdy koszty uzyskania przychodu są większe od wartości ceny sprzedaży, to mamy do czynienia ze stratą i podatku nie musimy płacić. Sprzedając nieruchomość po upływie 5 lat od jej nabycia nie składamy PIT-u i nie płacimy podatku. Nie musimy informować o tym fakcie, również Urzędu Skarbowego.
Gdy nabywamy nieruchomość w ramach przyjęcia spadku, jesteśmy zwolnieni z podatku w ramach zapisów dotyczących najbliższej rodziny. Jednak nie oznacza to, że przy jej odsprzedaży nie zapłacimy podatku. Zwolnienia nie można rozciągnąć na zbycie nieruchomości. W przypadku nabycia podatek może wynosić 0%, ale przy sprzedaży, przed upływem 5 lat, należy się podatek w wysokości 19% od dochodu. W praktyce wygląda to tak, że przychód ze sprzedaży mieszkania równy będzie jego cenie – np. 200 000zł. Koszty, jakie zostały poniesione w związku z jego nabyciem, równać się będą 0 zł. Dochodem naszym będzie przychód, czyli 200 000 zł pomniejszony o koszty, w tym przypadku 0 zł. Co daje nam w rezultacie owe 200 000 zł. Zatem, ile musimy oddać Urzędowi Skarbowemu? Całkiem sporo, bo 19% stawki podatkowej od naszego dochodu, co daje nam 38 000 zł. I całą tę kwotę jesteśmy zobowiązani oddać Fiskusowi. No chyba, że …. nie chcemy tego zrobić, wówczas możemy skorzystać ze zwolnienia z podatku, ale w takiej sytuacji musimy wydać cały uzyskany przychód ze sprzedaży na nowy cel, koniecznie mieszkaniowy (mamy na to dwa lata). Dotyczy to nie tylko nieruchomości nabytych w spadku, ale także pozostałych, zakupionych na własne potrzeby mieszkaniowe. Do 30 kwietnia, roku następującego po sprzedaży nieruchomości, musimy złożyć deklarację PIT-39, w której to powinniśmy poinformować Urząd Skarbowy, iż planujemy cały przychód ze sprzedaży przeznaczyć na nowy cel mieszkaniowy i w związku z powyższym nie zapłacimy podatku. PIT musimy złożyć nie tylko wtedy, gdy zostanie wykazany dochód podlegający opodatkowaniu, ale również wówczas, gdy nastąpi strata ze sprzedaży. Należy jeszcze zwrócić uwagę na jedną istotną sprawę. W przypadku zakupu nieruchomości liczy się dla Fiskusa wyłącznie akt notarialny przeniesienia własności. Samo podpisanie umowy przedwstępnej (rynek wtórny i pierwotny), a także wniesienie zaliczki przed upływem 2 letniego okresu, może zostać podważone przez Urząd Skarbowy. Zgodnie z założeniem Ministra Finansów nabycie jest równoznaczne z wejściem we własność. Nowa nieruchomość nie może zostać przeznaczona na wynajem, ani na odsprzedaż. Musi zostać zachowany tzw. własny cel mieszkaniowy (musimy fizycznie mieszkać w danej nieruchomości) .
Spłata kredytu mieszkaniowego jest jednym z dopuszczalnych celów mieszkaniowych. Dotyczy ona kredytu zaciągniętego przed datą sprzedaży mieszkania, od którego musimy zapłacić
podatek. Przy czym umowa kredytowa nie może zawierać kliku celów mieszkaniowych i niemieszkaniowych, takich jak np.: pożyczka na dowolny cel, czy konsolidacja. Wówczas do wydatków można przyjąć proporcjonalnie tylko tę część spłacanego salda, które dotyczy wyłącznie celu mieszkaniowego. Poza tym, jeżeli kredyt był przeznaczony na sfinansowanie zakupu nieruchomości, od której teraz musimy zapłacić podatek, to nie możemy skorzystać z takiego zwolnienia. Kredyt musiałby być zaciągnięty tylko na zakup innej nieruchomości.
Jeżeli skorzystaliśmy z możliwości odliczenia od dochodu odsetek z tytułu zaciągniętego na zakup mieszkania kredytu to, sprzedając tę nieruchomość przed upływem okresu 5 letniego, nie możemy skorzystać z ulg z tytułu nowych wydatków mieszkaniowych. Jeżeli chcielibyśmy to zmienić, należałoby dokonać korekt w deklaracjach podatkowych, w których dokonaliśmy odliczeń z tytułu odliczonych odsetek.Wydatkami na nowy cel mieszkaniowy mogą być również wydatki, udokumentowane fakturami, na np. remont mieszkania, domu czy też budowę domu. Poniesione koszty muszą być udokumentowane fakturą imienną. Paragony nie będą dokumentami uznawanymi przez Fiskus. Do wydatków można zaliczyć tylko elementy trwale związane z nieruchomością. Wszystkie pozostałe, nie będą brane pod uwagę. Jeżeli mamy sytuację nietypową i czujemy, że sami sobie z tym nie poradzimy, powinniśmy zgłosić się do Urzędu Skarbowego w celu wyjaśnienia wątpliwości. Powinniśmy się upewnić co do interpretacji przepisów przez Fiskusa, najlepiej zanim podpiszemy jakąkolwiek umowę.
2016 - Monika Peza, Biuro Nieruchomości "PEZA" Suwałki
