Odrębna własność lokalu - co to takiego?
Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być samodzielny lokal mieszkalny. Odrębna własność oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Jednak nie może ona istnieć samodzielnie, ponieważ związane są z nią prawa do współwłasności części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali.
Odrębna własność do lokalu może powstać w drodze:
- umowy
- jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości
- orzeczenia sądu znoszącego współwłasność
- z mocy samego prawa w razie likwidacji lub upadłości spółdzielni mieszkaniowej
- przekształcenia spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu.
Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga formy aktu notarialnego. Własność ta jest najpełniejszym z praw do nieruchomości. Jesteśmy tutaj rzeczywistymi właścicielami lokalu wraz z prawami z nim związanymi. Jej powstanie wymaga wpisu do księgi wieczystej, prowadzonej dotychczas dla całej nieruchomości oraz do nowo założonej księgi dla lokalu.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności powinna określać przede wszystkim:
- rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
- wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej,
- sposób zarządzania nieruchomością wspólną
W przypadku posiadania tego prawa, nie musimy pytać spółdzielni o pozwolenie, w sytuacji gdybyśmy chcieli np. przekształcić mieszkanie na lokal pod działalność firmową. Jesteśmy pełnoprawnymi właścicielami nie tylko samej nieruchomości, ale również części gruntu oraz budynku, w którym nasze mieszkanie się znajduje. Przy zakupie lokalu mieszkalnego, będącego odrębną własnością stajemy się automatycznie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Pozwala nam to na uczestniczenie w jej zebraniach i na branie udziału w głosowaniach. Dzięki czemu możemy mieć wpływ na decyzje dotyczące wszystkich mieszkań należących do wspólnoty, w tym również naszego. Osoba będąca właścicielem lokalu zobowiązana jest do ponoszenia wydatków związanych z jego utrzymaniem. Ma ona obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, a także uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem wspólnej nieruchomości. Poza tym właściciel mieszkania musi korzystać z niego w sposób właściwy i nieutrudniający innym członkom korzystania z nieruchomości.
Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczają się między innymi:
- wydatki na remonty i bieżące konserwacje,
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody i gazu - w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- wydatki związane z utrzymaniem czystości i porządku,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
W momencie wyodrębnienia własności, już pierwszego lokalu, powstaje wspólnota mieszkaniowa. Są dwaj właściciele – nowy oraz spółdzielnia, która w takiej sytuacji sprawuje tzw. zarząd powierzony. Nie ma jednak nic na przeszkodzie, aby została podjęta uchwała o wyborze nowego zarządcy. Może to nastąpić jeszcze przed wyodrębnieniem własności wszystkich lokali, przez większość ich właścicieli.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali zobowiązani są do uiszczania zaliczek w postaci bieżących opłat. Zarząd sprawuje kierownictwo nad sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. W sytuacji, gdy zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków, każdy z właścicieli może zażądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz przysługujące mu wynagrodzenie. Zarządca zostanie odwołany przez sąd, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Prawo odrębnej własności jest „silniejsze” od prawa spółdzielczego własnościowego. Ustanawiając odrębną własność lokalu stajemy się nie tylko właścicielami mieszkania, ale również współwłaścicielem nieruchomości, na której stoi budynek (bądź ewentualnie jego współużytkownikiem wieczystym). W związku z czym mamy obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości , bądź też opłat za użytkowanie wieczyste.
2014-09-12 14:14 Monika Peza Doradztwo Kredytowe podlaskie
