Ziemia rolna wyłącznie dla rolników. Ustawa z 1 maja 2016 - w pigułce.
Nowa Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego weszła w życie z dniem 1 maja 2016 roku. Zanim to nastąpiło, nowe przepisy już utrudniły wielu osobom wzięcie kredytu np. na dom, położony na działce rolnej przekraczającej powierzchnię 0,3 ha (30 arów). Banki rozpoczęły przekazywanie informacji swoim potencjalnym klientom, iż nie udzielą im kredytu, ponieważ nowa ustawa o obrocie ziemią rolną nie pozwala im na zabezpieczenie się na danej ziemi. Na obecną chwilę, większość banków w Polsce, nie udzieli tego typu kredytu, z racji niemożności wpisania się do księgi wieczystej z hipoteką. Według nowego prawa banki nie będą miały żadnego zabezpieczenia, dom i działka powyżej 30 arów, będą w praktyce niemożliwe do zbycia.
Osoby niebędące rolnikami nie mogą już zakupić kilkuhektarowej działki rolnej pod miastem. Prawo to przysługuje wyłącznie rolnikom, państwu, a także związkom wyznaniowym. Trzeba wiedzieć, że wystarczy, aby tylko część nabywanej nieruchomości leżała na terenach rolnych, a już cała nieruchomość zostanie uznana, jako rolna. Pisząc "rolnikom", nie uwzględnimy tu wszystkich osób, które się nimi czują. Rolnik musi spełnić pewne wymogi, by zostać zakwalifikowanym, jako rolnik indywidualny. W myśl nowej ustawy „nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba, że ustawa stanowi inaczej”. Kim jest, zatem według ustawy rolnik indywidualny? Jest to osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą bądź samoistnym posiadaczem nieruchomości rolnych, przy czym łączna powierzchnia użytków rolnych w gospodarstwie wraz z nabywanymi użytkami rolnymi nie może przekroczyć 300 ha. Ponadto musi posiadać kwalifikacje rolnicze, a także mieszkać, co najmniej 5 lat w gminie, na obszarze, której położona jest nieruchomość rolna wchodząca w skład gospodarstwa rolnego. Poza tym gospodarstwo musi, przez ten okres, być prowadzone przez nią osobiście. Są również wymagania dotyczące ubezpieczenia. Osoba ta musi podlegać ubezpieczeniu dla rolników w pełnym zakresie w sytuacji, gdy powierzchnia danego gospodarstwa przekroczy 20 ha użytków rolnych. Ustawa nie narzuca tych wymogów względem osób bliskich zbywcy, jednostkom samorządu terytorialnego (np. gminie), Agencji Nieruchomości Rolnych, kościołowi Katolickiemu, a także innym związkom wyznaniowym. Co do osób bliskich zbywcy, chodzi tu przede wszystkim o: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, a także partnera życiowego. To grono osób może bez żadnych problemów zakupić ziemię od zbywcy. Jeżeli sprzedaż będzie dotyczyła innych osób „wtrąci się” tutaj Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa, z racji posiadania prawa pierwokupu, które zapewnia jej nowa ustawa - gdy przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha. W sytuacji, gdyby ANR nie chciała zakupić ziemi, jej właściciel będzie mógł znaleźć sobie innego kupca.
Nowa ustawa zobowiązuje nabywcę nieruchomości rolnej do 10-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego w skład, którego wejdzie nabyta nieruchomość rolna. W tym czasie nieruchomość nie może zostać zbyta, oddana w posiadanie, dotyczy to również oddania w dzierżawę. W sytuacji złamania przepisu, czynność zostanie uznana za nieważną, z mocy obowiązującego prawa, chyba, że sąd wyrazi zgodę na takie zbycie. Są przewidziane sankcje za nieprowadzenie gospodarstwa przez narzucony odgórnie okres 10 lat. Nowe przepisy wprowadziły przede wszystkim całkowite wstrzymanie sprzedaży nieruchomości, które wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przez okres najbliższych pięciu lat. Nie dotyczy to nieruchomości niewielkich, do 1 hektara, a także tych, które w dniu wejścia w życie ustawy, były uwzględnione w miejskim lub gminnym planie zagospodarowania przestrzennego, jako grunty przeznaczone na inne cele niż rolne, np. na budownictwo mieszkaniowe, parki technologiczne i przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, inwestycje transportowe i itp. Poza tym, zakazem nie są objęte: nieruchomości położone w granicach specjalnych stref ekonomicznych, domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze, garaże i ogródki przydomowe. Do tej pory część rolników, gospodarująca na ziemiach położonych pod większymi miastami, odsprzedawała ziemię m. in. inwestorom, pod budowę domów jednorodzinnych i deweloperom. Od teraz nie ma takiej możliwości, co z pewnością nie zostało pozytywnie odebrane przez rolników. Mają oni możliwość odsprzedaży swoich działek sąsiadom, jednak gdy nie znajdą wśród nich chętnych, to pozostanie im tylko zwrócenie się o zgodę do ANR o przyzwolenie na sprzedaż innym osobom. W sytuacji odmowy, sprzedający będzie mógł zażądać odkupienia ziemi przez Agencję. Jednak haczyk jest w tym, że to ona określałaby wartość gruntu.
Dla osób marzących o domu poza miastem, na działce większej niż przewiduje ustawa, nie pozostaje nic innego jak tzw. przeczekanie. Dotyczy to przede wszystkim tych osób, które planują wziąć na ten cel kredyt. Banki obecne asekuracyjnie rozciągnęły przepisy również na działki, które tak naprawdę im nie podlegają. Zostało wstrzymanych wiele wniosków kredytowych, także na działki rolne, które ustawa w żaden sposób nie ogranicza – o powierzchni poniżej 0,3 ha. Jest nadzieja, że część instytucji finansowych odstąpi od tego ograniczenia. Oczywiście, banki mogą zabezpieczyć się na innych nieruchomościach. Jest to rozwiązanie dla osób, które chcą budować się na działce rolnej i jednocześnie posiadają inne zabezpieczenie np. w postaci mieszkania.
16.05.2016 Monika Peza, Doradztwo Kredytowe Suwałki
