Sprawdź dewelopera zanim podpiszesz umowę
Zakup mieszkania jest z pewnością jedną z ważniejszych decyzji w naszym życiu, często związanej z zaciągnięciem długotrwałych zobowiązań, w postaci kredytu hipotecznego. Ustawa deweloperska co prawda wprowadziła rozwiązania, które znacznie ułatwiają nam zweryfikowanie danych dotyczących inwestora nieruchomości i gwarantują nam, że pomimo jego potencjalnego bankructwa, nie stracimy mieszkania. Jednak, planując kupno własnego M, jeszcze przed podpisaniem umowy z deweloperem, warto jest sprawdzić jego wiarygodność - pomimo, iż ustawa daje nam znacznie większy komfort psychiczny, dzięki istniejącej kontroli przez banki. Owe instytucje finansowe, prowadzące rachunki powiernicze, dbają o to, by środki kupujących wpływały na oddzielne konto bankowe, a deweloper miał do nich ograniczony dostęp.
Wyróżniamy dwa typy rachunków: zamknięty i otwarty. W przypadku posiadania rachunków zamkniętych, nabywca nie ponosi praktycznie żadnego ryzyka. Deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po wydaniu aktu notarialnego. Znacznie większe ryzyko jest przy rachunku otwartym. Przy tym koncie środki wypłacane są dla inwestora w trakcie realizacji inwestycji, przy czym trzeba mieć na uwadze, że potencjalne bankructwo dewelopera jest możliwe i to na każdym z etapów inwestycji. Mimo wszystko i tutaj nabywcy są chronieni bardziej niż przed wejściem w życie ustawy.
Zawsze należy pamiętać o ryzyku, jakie może nieść za sobą kupno nowego mieszkania czy też domu. Warto, w związku z tym, osobiście sprawdzić przynajmniej podstawowe dane o inwestycji i jej otoczeniu. W sytuacji, gdy mieszkanie nabywane jest z rynku pierwotnego, kluczową rolę będzie odgrywał deweloper jako strona transakcji. To przecież on decyduje o jej przedmiocie, ustala cenę sprzedaży, w tym również swój zysk i wybiera wykonawców inwestycji.
Podczas kupna mieszkania najczęściej kierujemy się ceną, a nie kryterium jakości dewelopera. Zgodnie z ustawą, potencjalny nabywca ma zagwarantowane uzyskanie od firmy deweloperskiej obszernej informacji o inwestycji, o jej otoczeniu, o stanie prawnym gruntu, a także o swojej kondycji finansowej i dotychczasowych dokonaniach. Dokument dostarczany przez inwestora, zwany prospektem informacyjnym, musi zawierać m.in. wykaz materiałów, z których został wykonany budynek, a także musi określać standard wykończenia mieszkań. Do prospektu powinny zostać dołączone również rzuty kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. Przy czym umowa z deweloperem nie jest już zawierana w formie pisemnej, ale przed notariuszem. Reasumując, wszystkie niezbędne informacje dotyczące inwestycji powinny znajdować się w prospekcie informacyjnym. Przy czym dobrze jest dodatkowo zweryfikować różne inne źródła potwierdzające te dane.
Obecnie najlepszym sposobem na zweryfikowanie, działających na rynku deweloperów, jest przeglądarka internetowa. To tutaj możemy zapoznać się nie tylko z podstawowymi informacjami dotyczącymi dewelopera, ale również z opiniami jego wcześniejszych klientów. Trzeba przy tym pamiętać, że zła rekomendacja bardzo szybko roznosi się w sieci. Nie ma w tym nic dziwnego, gdyż przeważnie pierwsi swoją opinię wyrażają przede wszystkim niezadowoleni klienci. Przy czym, to dzięki nim mogą wyjść na światło dzienne wszelkie nieuczciwe postępki dewelopera. Niekoniecznie wartościowe są opinie istniejące na stronie samego inwestora, który może je modyfikować w dowolny sposób. Możemy również udać się w miejsca poprzednich jego inwestycji i zasięgnąć informacji bezpośrednio od osób, które nabyły lokale. Zaczerpnąć wiedzy na temat nieruchomości, czy wykonana została z należytą starannością, a także o jej awaryjności. Przy czym, jeżeli jakiekolwiek usterki były, to czy i jak do ich usuwania podszedł deweloper. Oddanie budynku w terminie też będzie dla nas wskazówką, iż dany deweloper posiada odpowiednie zaplecze finansowe i organizacyjne. Dzięki czemu może wydawać się w pełni wiarygodnym.
Obecnie również banki wyróżniają godne zaufania firmy deweloperskie. Robią to poprzez umieszczanie ich na liście firm rzetelnych. Zdarza się, że możemy liczyć na specjalną promocję ze strony banku, o ile zakupujemy nieruchomość od dewelopera, który znajduje się na takiej liście.
Powinniśmy również sprawdzić, czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym realizuje swoją inwestycję. Czy owa inwestycja posiada prawomocne pozwolenie na budowę. W sytuacji, gdy nie ma takiego pozwolenia, bank nie udzieli nam kredytu na zakup nieruchomości. Poza tym każdy deweloper ma obowiązek udostępnić wszystkie dokumenty potwierdzające stan prawny inwestycji. Jednym z takich dokumentów jest m.in. aktualny wypis z Księgi Wieczystej.
Możemy też sprawdzić, czy deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Przynależność do tego związku jest wartym uwagi świadectwem bezpieczeństwa inwestycji dla Klienta. Firma, która do niego należy musi legitymować się co najmniej dwuletnim doświadczeniem i przestrzegać Kodeksu Dobrych Praktyk. Oczywiście brak uczestnictwa w PZFD nie świadczy o tym, że potencjalny deweloper nie jest godny zaufania. Jednak warto to zweryfikować.
Podsumowując, niezależnie na jakim etapie budowy jest nieruchomość, którą chcemy zakupić, warto jest dokładnie sprawdzić firmę, z którą zamierzamy zawrzeć transakcję. Z pewnością musimy pamiętać o przeczytaniu umowy, zanim ją podpiszemy. Powinniśmy zwrócić uwagę na wszelkie punkty dotyczące: odpowiedzialności nabywcy i dewelopera, kar umownych oraz odpowiedzialności dewelopera za niewywiązanie się z umowy. Najlepiej jest zabezpieczyć swoje interesy i zawczasu wyłapać wszelkie nieprawidłowości, by potem uniknąć niepotrzebnego stresu i ewentualnej straty pieniędzy.
2014-07-25 13:50 Monika Peza Doradztwo Kredytowe podlaskie
